Česta pitanja
Temeljni ugovor koji se sklapa između suvlasnika i upravitelja zgrade. Ono što je bitno za suvlasnike je da se ovim ugovorom određuju obveze upravitelja prema suvlasniku i obrnuto. Obično se u njemu nalaze programi godišnjeg ili višegodišnjeg plana (budući poslovi i radovi održavanja na zgradi), također imamo :
poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
pitanja u svezi održavanja i poboljšanja zgrade kojima se povećava njezina vrijednost
obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja
način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja
mjesečnu naknada upravitelju
zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti
odgovornost za obavljanje poslova i ostalo.
Ovaj ugovor se potpisuje nakon što se potpisao Međuvlasnički ugovor, odnosno kad se većina suvlasnika usuglasi za upravitelja.
Međuvlasnički ugovor uređuje odnose između suvlasnika zgrade u vezi upravljanja, održavanja i korištenja zgrade. U prilogu međuvlasničkog ugovora se nalaze popis suvlasnika s suvlasničkim udjelima (površinama stanova i prostora čiji su vlasnici) i udjelima u troškovima održavanja i popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Međuvlasnički ugovor sadrži osobito:
• veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,
• uvjete i način upravljanja nekretninom,
• pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,
• opseg poslova koji će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,
• Uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
• Ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti,
• Uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.
Ugovorom bi trebalo što preciznije odrediti i dužnosti predstavnika, kao npr.
• organiziranje naplate kućnih režija ( ako se ne plaćaju kroz pričuvu),
• sudjelovanje u odabiru izvoditelja radova koje provodi upravitelj,
• ovjeravanje radnih naloga kao potvrda izvršenja određenog posla,
• briga da se zajedničke prostorije i zemljište koje služi zgradi koristi prema dogovoru većine suvlasnika.
Predstavnik bi trebao imati i obvezu redovitog izvješćivanja suvlasnika o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i obvezu podnošenja izvješća o svom radu i to najmanje jedanput godišnje.
Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina njih (čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine).
Odredbe međuvlasničkog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao i nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora.
Hitni popravci su radovi koji se javljaju iznenada i kojima se sprječavaju posljedice za život i zdravlje ljudi kao i veća oštećenja imovine.
Prema Uredbi o održavanju zgrada hitnim popravcima smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade naročito u slučaju:
• – kvarova na plinskim instalacijama,
• – kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu,
• – puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije, radi sprječavanja daljnjih štetnih posljedica,
• – kvarova na električnoj instalaciji,
• – znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala,
• – prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova,
• – narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade,
• – kvarova na dizalu,
• – otpadanja dijelova pročelja.
• Kad upravitelj utvrdi potrebu obavljanja hitnih popravaka dužan je iste poduzeti odmah ili u najkraćem roku.
Sličnosti između nužnih i hitnih popravaka su velike, a razlike su što se potreba za obavljanjem hitnih popravaka javlja iznenada, a potrebno je brzo obaviti popravak, dok kod nužnih popravaka u načelu ne postoji tolika iznenadnost, a nije potrebna ni tolika brzina izvršenja popravaka.
Pod nužnim popravcima podrazumijevaju se radovi koje mora poduzeti upravitelj ili sami suvlasnici ako ne postoji upravitelj, po naredbi građevinskog inspektora, da bi se otklonila oštećenja zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine od kojih prijeti opasnost po život i zdravlje ljudi.
Prema Uredbi o održavanju zgrada nužnim popravcima smatra se poduzimanje radova radi:
• – sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja,
• – sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala,
• – sanacije ravnih i kosih krovova,
• – sanacije klizišta,
• – zamjene instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (vodovodne, kanalizacijske, električne, plinske, centralnog grijanja i sl.),
• – popravka pročelja zgrade,
• – izolacije zidova, podova i temelja zgrade.
Prema Uredbi o održavanju zgrada sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju i to:
– ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski
radovi, ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih
elemenata u zgradi
– premazivanje zidova i stropova
– premazivanje dimnjaka
– zamjena pokrova
– keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova
– zamjena podnih obloga i premazivanje podova
– popravak pročelja
– zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja
(kapci, žaluzine, grilje i sl.)
– popravak pokrova i ravnog krova
– održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača,
utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske
rasvjete koja pripada zgradi
– zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi
– održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju
zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.)
– redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i
toplinska podstanica i dr.)
– redoviti servisi dizala
– redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi
– redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prelivnih stanica za
otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu
– redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa
uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV
– redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
– redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača
– čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge)
– dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade
kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi
– čišćenje kanala za smeće
– čišćenje septičkih jama
– čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.
Žiro račun stambene zgrade neovisan o žiro računu Upravitelja ili druge stambene zgrade je javan i svaki suvlasnik ima pravo uvida u poslovanje po tom žiro računu. Suvlasnici moraju biti informirani o svim troškovima na stambenoj zgradi na jasan i transparentan način. Za stanje računa i ostala pitanja možete doći kod nas u ured od 7 do 14 sati radnim danom.
Đuro Đaković d.o.o. u ulozi upravitelja, ima obvezu sklapanja ugovora o osiguranju od opasnosti koje prijete stambenim zgradama. Većina naših zgrada osigurana je u Croatia osiguranju no svaka zgrada ima mogućnost izabrati osiguranje koje njima odgovara.
Sve naše zgrade osigurane su od izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, loma stakla na zajedničkim dijelovima, požara, oluje, potresa te odgovornosti vlasnika zgrade prema „trećim“ osobama koje imaju za posljedicu tjelesne povrede, oboljenje ili smrt, oštećenje ili uništenje stvari treće osobe. Osiguranjem od odgovornosti isključeni su suvlasnici zgrada od pokrića međusobnih zahtjeva suvlasnika zgrade.
Ključno je istaknuti da osiguranje zgrade ne pokriva eventualnu štetu koja nastane u stanovima suvlasnika. Tako da svaki suvlasnik mora i na to paziti.
Štete koje su pokrivene policom osiguranja suvlasnici prijavljuju ovlaštenom predstavnika suvlasnika, koji iste prijavljuje upravitelju zgrade. Upravitelj vrši prijavu štete prema osiguravajućem društvu i daje nalog za otklanjanje štete. Iznos koji je po nastaloj šteti priznat i isplaćen na račun zgrade upravitelj zatim isplaćuje izvođaču radova.
Postavljanje videonadzora u zgradi uređeno je člankom 31. Zakona o provedbi Opće uredbe o zaštiti podataka kojim je propisano da je za uspostavu videonadzora u stambenim, odnosno stambeno-poslovnim zgradama potrebna suglasnost suvlasnika koji imaju u vlasništvu najmanje 2/3 suvlasničkih dijelova.
Videonadzorom se može obuhvatiti samo pristup ulascima i izlascima te zajedničke prostorije u zgradama.
Zabranjeno je korištenje videonadzora za praćenje radne učinkovitosti domara, spremačica i drugih osoba koje rade u stambenoj zgradi.
Najkasnije prije ulaska u perimetar snimanja mora biti istaknuta vidljiva oznaka, odnosno obavijest da je prostor pod videonadzorom, podaci o voditelju obrade te podaci za kontakt putem kojih ispitanik može ostvariti svoja prava.
Snimke dobivene putem videonadzora mogu se čuvati najviše šest mjeseci, osim ako je drugim zakonom propisan duži rok čuvanja ili ako su dokaz u sudskom, upravnom, arbitražnom ili drugom istovrijednom postupku.
Zakonom je predviđeno da svi moraju sudjelovati u upravljanju zgradom, ali to se rijetko događa. Zbog toga je predstavnik uglavnom na raspolaganju kad nekom treba bezuvjetno riješiti osobni problem.
Ako je situacija takva da predstavnik ne obnaša svoju funkciju sukladno zakonu, nužno je da se isti smjeni, te da se po potrebi pokrene i postupak za naknadu štete ako je isti prouzroči.
Inicijativu za primjenu predstavnika može pokrenuti pojedinac ili grupa suvlasnika na način da predstavnik suvlasnika ili 1/3 suvlasnika zazove sastanak. Smjena predstavnika se vrši donošenjem odluke natpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu. Odluka se donosi javnim ili pisanim izjašnjavanjem.
Pojedinac ili grupa mogu svim ostalim suvlasnicima dostaviti pisani prijedlog uz obrazloženje prijedloga sa pitanjem “ZA” ili “PROTIV”. Izjašnjavati se mogu samo knjižni vlasnici posebnih djelovah (stanova ili drugih prostora u zgradi). Za provjeru pisanih izjašnjavanja, formira se komisija koja utvrđuje vjerodostojnost izjava, sačini zapisnik. Ako se izjasni natpolovična većina, pripremi se odluka o razrješenju predstavnika.
Prilikom priprema prijedloga za smjenu predstavnika, preporuka je da se unese i prijedlog za imenovanje novog predstavnika.
Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade ne može samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve niti podizati gotovinu sa transakcijskog računa zgrade.
Ovlašteni predstavnik sukladno međuvlasničkom ugovoru potpisuje naloge za plaćanje računa održavanja zgrade izvođačima radova zajedno sa upraviteljem zgrade.
Banka na kojoj se nalazi transakcijski račun zgrade može izvršiti isplatu sredstava sa računa zgrade samo ako su nalog za isplatu potpisali ovlaštena osoba i upravitelj.
Izvještaj sa popisom svih isplata sa transakcijskog računa zgrade na kraju godine dobiju svi suvlasnici zgrade.
U većini zgrada povrh pričuve skuplja se novac za nekog tko čisti stubište i daje mu se u gotovini što je protivno propisima ove države jer se time čini financijski prekršaj zbog izbjegavanja plaćanja poreza na dodanu vrijednost i poreza na ostvarenu dobit.
Stoga je potrebno takve odnose urediti preko ugovora o djelu ili angažirati pravnu osobu koja je registrirana za čišćenje i koja za izvršenu uslugu izdaje račun.
Plaćanje preko pričuve je moguće na način da predstavnik suvlasnika prikupi ponude za čišćenje ulaza preko upravitelja ili samostalno te donese odluku s većinom potpisa da će se čišćenje plaćati iz pričuve. Odluku kao i prihvaćeno ponudu predstavnik suvlasnika treba dostaviti upravitelju.
U slučaju da zgrada ima dovoljno sredstava na računu može se odlučiti da nije potrebno ići na povećanje pričuve a u slučaju da nema sredstava prave se nove uplatnice s dogovorenim iznosom povećanja.